부담부증여 양도세 증여세 절세 방법 및 주의사항

부담부증여 양도세 증여세 절세 방법 및 주의사항

대출 금리가 높아지면서 부동산 시장 거래량이 떨어지고 있습니다. 집값 또한 떨어지는데요. 부동산 매매 대신 자녀에게 증여하는 방법을 선택하는 분들이 많습니다. 자녀에게 증여를 통해 증여세를 절세하는 방법으로 부담부증여라는 것이 있는데요. 

오늘은 부담부증여 양도세 증여세 절세 방법과 주의사항을 알아보도록 하겠습니다. 부담부증여를 통해 자녀에게 증여하고 증여세를 절감할 수 있습니다. 자세한 양도소득세, 증여세는 아래 부담부증여 양도세 계산기를 통해 모의 계산을 해보시기 바랍니다. 

 

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부담부증여란?

부동산을 타인에게 증여할 때 부동산이 갖고 있는 채무액도 함께 증여하는 것을 의미합니다. 이때 증여세는 증여한 재산에서 채무액을 제외하고 계산되는데요. 채무가 크면 클수록 증여세는 줄어들게 됩니다. 

부모가 자녀에게 채무가 있는 부동산을 증여하게 되는 경우 증여세를 줄일 수 있습니다. 이를 부담부증여라고 합니다. 그렇다면 부담부증여는 어떤 조건일 때 가능할까요? 

조건을 확인하기 전에 절세 개념을 추가 설명하자면 다음과 같습니다.

아버지가 아들에게 부담부증여를 하게 되면 아버지는 채무에 대한 양도세, 아들은 증여자산(채무 제외)에 대한 증여세를 각각 내야 합니다. 세금을 나눠서 내게 되기 때문에 과세표준이 낮게 잡혀 누진세를 피할 수 있습니다. 즉, 한 번에 계산되어 내는 세금보다 내야 될 세금이 줄어들게 되는 셈이죠. 

부담부증여 개념

20억 부동산에 대출 5억 인 경우 20억의 부동산을 자녀에게 증여 시 증여세 6억 원 발생합니다. 부담부증여로 계산해보면 아들이 납부해야 할 증여세는 4억, 아버지가 납부해야 할 양도소득세는 8천8백만 원이 발생합니다. 절감되는 세금은 약 1억 정도를 절감할 수 있습니다. 

- 일반 증여 시 증여세 : 6억
- 아들 납부 증여세 : 4억
- 아버지 납부 양도소득세 : 8천8백만 원
- 절감되는 세금 : 약 1원

주택 처분 방법에 따른 세금 변화 사례

주택 처분 방법은 3가지입니다. 3자에게 양도하는 방법, 자녀에게 일반 증여하는 방법, 자녀에게 부담부증여하는 방법이 있죠. 부동산 가격과 부채에 따라 다르겠지만 어떤 경우는 자녀에게 부담부증여가 가장 세금을 조금 낼 수 있는 방법이 되기도 합니다. 

조정대상지역 2 주택자, 주택 시세 10억, 취득가 5억, 공시 가격 7억, 전세보증금 6억 인 주택을 양도할 때 일반 증여와 부담부증여는 약 1억 3천만 원의 세금 차이가 발생합니다. 

부담부증여 조건 4가지

1. 과거부터 지속적인 채무인 경우
2. 증여자 본인의 채무인 경우
3. 증여재산에 담보된 채무인 경우
4. 증여를 받은 사람이 채무 인수 후 자력으로 상환할 것

위에 설명한 4가지 조건에 모두 만족해야 부담부증여를 할 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 채무 인수 후 자력을 상환해야 한다는 점이다. 일단 부담부증여를 한 다음 도와주면 되지라는 생각이라면 국세청 조사를 받을 수 있습니다. 자금출처 조사 기분에 맞춰 부담부증여받은 사람이 자력으로 상환해야 합니다. 

부담부증여 절차 3단계

부담부증여는 크게 3단계로 진행됩니다. 개인이 할 수 있지만 가능하면 세무사를 통해 진행하는 것을 추천드립니다. 

1.  증여계약서 작성

먼저 증여계약서를 작성해야 합니다. 계약서에 들어갈 내용으로는 증여하고자 하는 부동산의 위치, 증여자 인적사항, 수증자 인적사항, 채무액 (대출, 전세보증금 등) 

2. 부채증명원의 발급

부동산 담보대출이 있는 경우 은행에서 부채증명원을 발급받아야 합니다. 또한 대출 은행을 통해 수증자의 신용도 및 대출 승계여부를 확인해야 합니다. 

3. 등기절차

소유권 이전 절차와 등기변경이 완료된 후 양도세, 증여세를 신고 및 납부해야 합니다. 소유권 이전 절차 진행 시 취득세도 납부돼야 합니다. 먼저 부담부증여계약서를 작성해서 관할 구청에서 검인 및 취득세를 납부합니다. 관할 등기소에서 소유권 이전등기를 신청합니다. 

부담부증여 필요서류

부담부증여를 위해 증여자와 수증자 각각 서류를 준비해야 합니다. 

증여자

1. 인감증명서 1통, 인감도장 (매도용이 아닌 일반 인감증명서)

2. 주민등록초본 (과거주소 포함) 1통

3. 부동산 등기권리증

4. 신분증 사본

5. 부채증명원, 임대차계약서

수증자

1. 도장

2. 주민등록든본 1통

3. 소득금액증명원(홈택스에서 발급)

4. 기본증명서 (개명사실이 나타나는 기본증명서)

대출에 필요한 소득금액 증명원 발급 방법 3가지

대출에 필요한 소득금액증명원 발급 방법 3가지

 

부담부증여 주의사항

위에서 설명 한 바와 같이 부채는 반드시 수증자가 상환해야 합니다. 그렇지 않은 경우 국세청 조사를 받을 수 있습니다. 부담부증여가 무조건 절세가 되는 건 아닙니다. 상황에 따라 오히려 부담부증여가 더 많은 세금을 내는 경우가 발생합니다. 증여세, 양도소득세를 잘 따져보고 진행해야 합니다. 

인터넷 부담부증여 모의계산을 통해 증여세, 양도소득세를 계산해 볼 수 있습니다. 수증자, 증여재산가액, 인수 채무액, 합산 증여재산, 증여 재사 종류, 소재지, 보유기간, 취득가액을 입력하면 발생하는 세금을 계산할 수 있습니다. 

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고가 주택 증여 시 주의사항

보증금 제외 10억 넘는 부동산의 경우 부담부증여가 오히려 안 좋을 수 있습니다. 10억이 넘는 경우 최대 50% 증여세 폭탄을 맞을 수 있는데요. 오히려 양도차익을 남기고 판매하는 방법이 더 세금을 줄이는 효과를 가져오기도 합니다. 

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